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家を建てる時、避けて通れない『登記』ですが、二世帯住宅を建てる時も、もちろん避けては通れません。しかも、二世帯住宅の場合は登記方法がいくつかあるため、どれを選べばいいのかがわからない…という方も多いのではないでしょうか。
二世帯住宅には大きく3つの登記方法があり、それぞれかかる費用やメリットが異なります。今回は、登記方法の種類やメリット、注意点などをまとめてご紹介します。
これからの家づくりにお役立ていただければ幸いです。

 


コラムのポイント
・二世帯住宅の登記方法は、『単独登記』『共有登記』『区分登記』という大きく3つに分けられます。
・節税効果を狙うなら区分登記がお勧めです。不動産所得税減税や住宅ローン減税、固定資産税減税が可能です。ただし、完全分離型の二世帯住宅で建てられている必要があります。
・節税効果のみを考えて、登記方法を決めてしまうのではなく、様々なケースを踏まえて登記方法を検討していきましょう。よくわからない、迷っている、という場合は、専門家に相談したりアドバイスを求めたりすると安心です。


 

 

 目次

◼ 二世帯住宅の登記方法
・① 単独登記
・② 共有登記
・③ 区分登記
◼ 【登記方法別】かかる費用とメリットは?
・① 単独登記
・② 共有登記
・③ 区分登記
◼ 節税効果を狙うなら区分登記を
・不動産所得税減税
・住宅ローン減税
・固定資産税減税
◼ 登記方法を決めるときの注意点
◼ それぞれの家庭にあった登記方法を

 

 

施工実例

 

 

 

二世帯住宅の登記方法

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家を建てた時、必要になるのが不動産登記です。不動産登記とは、土地や建物がどのようなもので、誰が所有しているのか、といった情報をまとめて社会的に公開されたものです。

二世帯住宅の登記方法は、大きく3つに分けられます。

① 単独登記

単独登記とは、親もしくは子どちらかの名義で登記を行い、二世帯住宅を1戸の住宅として捉えるものです。

② 共有登記

共有表記とは、親子や夫婦含め2名以上が名義を共有し、登記をおこなうものです。二世帯住宅を1戸の住宅として捉えその上で、親子で共有しているものです。

③ 区分登記

区分登記とは、二世帯住宅を1戸の住宅としては捉えず、完全に別々の住宅として捉え、それぞれの名義で登記を行うものです。
完全分離型の二世帯住宅であれば、区分登記をすることが可能です。部分共有型、完全共有型の場合、区分登記することはできません。

 

 

 

【登記方法別】かかる費用とメリットは?

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登記にかかる費用は、登記内容や依頼する司法書士によって異なります。

① 単独登記

費用:3〜7万円

二世帯住宅を建てる際、親も資金を出したのにも関わらず、子どもの単独登記になった場合は贈与税がかかる場合があります。親から子への贈与税とみなされるからです。また、親の単独登記にしていた後で、子どもに相続することになった場合も相続税がかかることがあります。
単独登記は名義人がひとりだけという明確な権利になっているため、万が一、二世帯住宅を処分することになっても手続きが進めやすくなります。

② 共有登記

費用:10万円前後

出資比率によって、共有の割合は異なります。登記費用が1戸分で済むだけでなく、親子それぞれが住宅ローン控除を利用できるため、単独登記よりも節税効果が高くなります。

③ 区分登記

費用:20万円前後

登記にかかる費用は20万円前後と、二世帯住宅の登記の中では最も費用がかかります。しかし、不動産所得税、固定資産税、住宅ローン控除など、多くの税金の軽減措置を受けることができます。

 

 

施工実例

 

 

 

 

節税効果を狙うなら区分登記を

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二世帯住宅の場合、最も節税効果が高いのは区分登記です。

不動産所得税減税

不動産所得税とは、不動産を取得した場合にその取得者に課せられる地方税のことです。原則として不動産取得の税率は、不動産の固定資産税評価額の4%とされています。
二世帯住宅を新しく建てて区分登記した場合、住宅の固定資産税評価額から1,200万円分を控除することができます。親と子、それぞれの固定資産税評価額から1,200万円分が引かれるため、大きな節税となります。

住宅ローン減税

住宅ローン減税とは、住宅ローンを取得するために住宅ローンを利用した場合、年末の残債によって翌年以降の固定資産税が減税される、という制度のことです。
区分登記の場合、それぞれの世帯が住宅ローン減税を受けることができるため、大きな節税となります。

固定資産税減税

固定資産税とは、毎年1/1時点で、土地やマンション、住宅などの不動産を所有する場合に発生する税金のことです。所有し続ける限り、支払い続ける義務があります。
二世帯住宅を区分登記した場合、固定資産税を節税することができます。固定資産税は、
固定資産の評価額×標準税率(1.4%)
によって求めることができます。

この時、200㎡以下で住宅面積の10倍以内の土地に二世帯住宅を建てた場合、土地の固定資産税評価額を1/6にすることができます。また、200㎡以上の土地でも固定資産評価額は1/3にすることができます。これを小規模住宅用地の軽減措置というのですが、この特例によって固定資産税を抑えることができます。

 

 

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登記方法を決めるときの注意点

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二世帯住宅は、一緒に暮らす親世帯が亡くなった後のことも考えておく必要があります。

親世帯が単独登記していた場合、二世帯住宅は遺産となるため、一緒に暮らしてはいない兄妹や姉妹にも相続権が生じて揉めてしまうケースも起こっています。将来的に賃貸物件として貸し出したい、すべて売却したい、という場合にもすぐに対応できるようにしておく必要もあります。

節税効果のみを考えて、登記方法を決めてしまうのは危険です。様々なケースを踏まえ、登記方法は検討していきましょう。
よくわからない、迷っている、という場合は、専門家に相談したりアドバイスを求めたりすると安心です。後に困らないよう、家づくりを始める段階でどうするのかは検討しておきましょう。

 

 

 

それぞれの家庭にあった登記方法を

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二世帯住宅の登記方法にはいくつか種類があり、それぞれにメリットがあります。自分たちにはどの登記方法が合っているのか、将来的にどの登記方法を選択しておくと良いのか、じっくりと考えておくことが大切です。

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